Sviluppi e preferenze della domanda residenziale

Il tema dell’evoluzione della residenza e delle nuove forme che essa assume rappresenta oggigiorno un argomento appassionante e di estrema attualità. Attraverso le connotazioni che l’abitazione, soprattutto quella urbana, ha assunto nella storia è possibile leggere la trasformazione degli stili di vita, delle abitudini e delle consuetudini dell’intera società. Obiettivo di questo approfondimento è l’individuazione delle trasformazioni in atto nella domanda e le possibili innovazioni del ‘prodotto casa’. In Italia, gli Investitori hanno da sempre considerato marginale il comparto residenziale perché scarsamente remunerativo e con rilevanti problemi nella fase di gestione, riconducibili principalmente alle scarse capacità amministrative degli operatori attivi in questo comparto, alla possibile morosità del conduttore e alla difficoltà di rientrare in possesso della proprietà immobiliare una volta stipulato il contratto di locazione. Il mercato della locazione in Italia è stato così quasi interamente lasciato all’iniziativa privata e gli interventi del settore pubblico in campo abitativo (edilizia residenziale pubblica, edilizia sovvenzionata) nel tempo si sono sempre più rarefatti. Questa situazione negativa non ha trovato compensazione nella capacità della Pubblica Amministrazione di sollecitare interventi privati per realizzare abitazioni con finalità sociali (social housing). La crisi economica che attanaglia il nostro Paese ha ulteriormente contribuito a peggiorare il mercato dell’abitazione. Il numero delle compravendite è passato dalle 870.000 transazioni del 2006 alle 403.000 del 2013, mentre il valore del patrimonio immobiliare posseduto dalle famiglie italiane si è svalutato in modo rilevante di un valore che, in relazione alle diverse caratteristiche degli edifici residenziali, oscilla tra il 20% e il 30%. Il mercato della locazione residenziale riveste un ruolo di primaria importanza per la ripresa economica del nostro Paese e per garantire una risposta ai sempre più urgenti bisogni sociali e favorire la mobilità. Le mutate condizioni di mercato rendono oggigiorno l’investimento nella residenza particolarmente appetibile rispetto ad altre destinazioni: i rischi limitati e una vacancy (sfitto) pressoché inesistente porteranno gli investitori istituzionali a considerare la residenza un investimento di primo livello. Tuttavia, affinché ciò avvenga, il mercato della locazione dovrà essere ripensato in maniera strutturale, sia dal punto di vista normativo che da quello fiscale. Stiamo vivendo un periodo di straordinarie trasformazioni a tutti i livelli (nella fruizione della città, nelle modalità di lavoro, nella sfera del tempo libero, ecc.) che coinvolgono in maniera significativa anche la dimensione dell’abitare. Si pensi all’impatto delle applicazioni dell’Information Communication Technology (ICT) sull’ambiente domestico con la conseguente ridefinizione degli ambienti della casa, la scomparsa di alcuni spazi e funzioni e il ruolo nevralgico assunto dalla tecnologia e dagli impianti. Lo spazio dedicato all’impianto telefonico scompare, lo studio che ospitava macchine da scrivere prima e PC poi perde la sua ragion d’essere e si trasforma in uno spazio polivalente o viene annesso allo spazio living. Contestualmente a questi cambiamenti, si afferma sempre di più la richiesta di personalizzazione dell’abitazione e l’esigenza di trasformare gli spazi nel tempo. La crescente attenzione verso la cura e il benessere della persona porta a concepire in maniera differente alcuni spazi della casa. I locali di servizio acquistano una maggiore importanza. Il bagno diventa una vera e propria ‘sala da bagno’, in esso si passa sempre più tempo, le sue dimensioni aumentano, vengono installate apparecchiature per il wellness (sauna, idromassaggio), lo studio della luce, il design dei sanitari e degli arredi divengono sempre più accurati. La cucina acquista un ruolo centrale nell’abitazione: laddove le dimensioni dell’appartamento lo consentano, le superfici aumentano, gli elettrodomestici sono sempre più interconnessi e intelligenti, il design e i materiali degli arredi assumono una rilevanza simile a quella degli ambienti living. Nelle realizzazioni di edifici per abitazioni che caratterizzano l’area milanese, si evidenza una sempre maggiore attenzione e richiesta di ambienti esterni. Grazie alla trasformazione del clima, che è divenuto più mite, i periodi dell’anno che consentono di svolgere attività all’aria aperta sono significativamente aumentati: terrazzi, logge e balconi sono sempre più apprezzati e richiesti (collocati nelle vicinanze delle cucine e delle zone living, con dimensioni tali da permettere l’utilizzo di arredi). Emerge con chiarezza anche una sempre più evidente richiesta di spazi condominiali che consentano una più agevole socializzazione. La sfida del futuro prossimo è quella di creare spazi di socialità moderni all’interno dei nuovi contenitori: se in alcune realizzazioni di ‘condomini orizzontali’ l’integrazione e lo scambio tra i residenti sono stati ottenuti grazie alla morfologia dei luoghi che agevola l’incontro, lo sviluppo verticale evidenzia effetti meno positivi. In questa tipologia di edifici residenziali è necessario, sulla base di esperienze ormai consolidate realizzate nei Paesi del nord Europa e negli Usa, progettare ambienti comuni ‘al piede dell’edificio’ per dare l’opportunità agli abitanti di avere spazi di servizio e per il tempo libero. Solo gli operatori che sapranno cogliere le esigenze emergenti dalla domanda e si dimostreranno in grado di innovare qualitativamente lo spazio domestico potranno cogliere le enormi opportunità che il mercato della residenza riserverà nel futuro prossimo.