La questione delle residenze sociali

Il tema delle residenze speciali è diventato di attualità da un po’ di tempo a questa parte. Sembra che improvvisamente nei paesi occidentali si sia scoperto che gli uomini non sono tutti uguali o, meglio, che ad avere bisogno di una casa non sono solo le famiglie così dette normali. Le interpretazioni economiche e sociologiche dei bisogni del corpo sociale sono fortemente dipendenti dalle ideologie e quindi anche le politiche della casa sono sempre state assoggettate agli orientamenti delle classi dominanti e dei governi che si sono succeduti in ogni paese. Ripercorrendo ad esempio la storia moderna del nostro paese, vediamo affiorare il tema del fabbisogno di abitazioni volta a volta come generalizzata constatazione dopo gli eventi bellici delle due guerre mondiali o come rivendicazione di classe nei momenti di maggiore coscienza e combattività della classe operaia, ad esempio negli anni ’70. L’assunzione oggi in termini formali del bisogno di residenze speciali non è dovuto ad una improvvisa scoperta ma alla semplice constatazione che il mercato dell’offerta di alloggi non corrisponde ai bisogni attuali della popolazione. D’altra parte le residenze speciali sono sempre esistite. La novità dell’attenzione alle residenze speciali non risiede dunque nell’argomento ma nel modo in cui l’argomento viene trattato. Per altro, neppure la constatazione dell’inadeguatezza del mercato a rispondere ai bisogni del corpo sociale è una novità. La domanda di abitazioni, come sanno tutti, non corrisponde al bisogno di abitazioni. Il bisogno è un concetto complesso che deve essere storicizzato e socialmente riconosciuto; solo dopo si possono valutare le dimensioni e le articolazioni di questo bisogno e discutere strategie di risposta. Come la situazione di tutti i Paesi ci conferma, quasi mai queste strategie, anche se condivise e ponderate, riescono ad essere messe in atto in maniera soddisfacente. La parte dei bisogni, o meglio dei fabbisogni (i bisogni socialmente riconosciuti), che il mercato non vuole soddisfare, perché l’operazione non è adeguatamente remunerativa, viene lasciata di norma ad altri soggetti. Questa parte dei fabbisogni, rifiutata dal mercato, coinvolge in modo consistente le residenze speciali. Per tanta parte delle residenze speciali e delle residenze temporanee, emerge con particolare evidenza il tema della flessibilità. Perché la temporaneità significa che lo stesso prodotto deve adattarsi ad utenti diversi anche se appartenenti ad una stessa categoria; perché le dinamiche socioeconomiche e culturali sono molto accelerate e quindi la durata di un bene costruito ad hoc è molto più breve che in passato, perché i beni edilizi, a differenza di altri prodotti, sono molto costosi e hanno potenzialità di vita nettamente superiori a quelle della durata del rapporto con un utente temporaneo, superiori alla durata di vita di una famiglia, superiori alla durata di vita di un modello o assetto socioeconomico. Un secondo aspetto interessante è legato alle specifiche del prodotto, non solo in termini di standard dimensionali o di tipo, ma ad esempio di livello tecnico e di modalità e costi di gestione, ivi compresi i costi di manutenzione ordinaria. Infine si può osservare che gli enti finanziari, a cui ricorrono gli operatori immobiliari, le famiglie, gli enti pubblici e gli organismi privati, hanno comportamenti estremamente differenziati a seconda dei tipi di postulanti e delle caratteristiche del prodotto a cui i crediti sono finalizzati: gli istituti di credito operano solo in condizioni di garanzia totale. Le residenze speciali sono quasi sempre sottoposte a vincoli: ad esempio possono essere offerte solo a categorie speciali, solo a prezzi calmierati, non possono essere venduta prima di un certo intervallo temporale, etc.. Per questo la produzione di residenze speciali è poco sostenuta da prestiti bancari quando non vi siano adeguate garanzie patrimoniali.