Perequazione urbanistica e mappe di isovalore dei suoli

Il presente contributo propone un’applicazione della Mass Appraisal, mediante l’utilizzo dell’analisi di regressione multipla (MRA), con l’obiettivo determinare mappe di isovalore dei suoli estese all’intera città di Milano per la destinazione d’uso residenziale, e, operando nella medesima maniera, trasferibile a qualsiasi altra destinazione funzionale oggetto di interesse. In particolare si propone la Mass Appraisal-MRA come strumento per la definizione di politiche di sviluppo sostenibile urbano nella disponibilità di un quadro sufficientemente esplicativo della rilevanza economica dei suoli – e di conseguenza del valore di mercato di qualsiasi fabbricato esistente – determinato mediante un approccio valutativo evoluto e tale da consentire il più ampio contenimento dei tempi e dei costi dell’indagine. Più precisamente, sulla base di una relazione funzionale di tipo causa-effetto tra il prezzo dell’immobile e le diverse caratteristiche che lo influenzano e nella conoscenza/determinazione dei dati inerenti ad un campione sufficientemente numeroso di beni destinati a residenza – e, quindi, omogenei dal punto di vista funzionale – localizzati in ambiti fortemente diversificati sia per le relazioni con il luogo centrale di riferimento che per quanto riguarda la “qualità ambientale”, si è infatti dimostrata la possibilità di mettere a disposizione mappe di isovalore dei suoli aggiornabili con continuità nel tempo. Oltre a descrivere approfonditamente il modello di regressione, il testo ne traccia i possibili sviluppi a fronte della necessità emersa da questa prima applicazione di validare le mappe di isovalore determinate da diverse leggi di regressione mediante il successivo ricorso alla metodologia estimativa. A questo livello si suggerisce di orientare ogni applicazione della MRA nella Mass Appraisal verso una sistematica falsificazione, mediante il ricorso agli approcci estimativi più tradizionali, delle leggi di regressione di volta in volta determinate sino al momento in cui si sia individuata, come è avvenuto per il caso di studio, quella in grado di dimostrare che i valori stimati forniscano una rappresentazione sufficientemente adeguata della realtà del mercato immobiliare di riferimento. La definizione di protocolli valutativi e delle modalità di validazione dei risultati costituisce, inoltre, l’indispensabile premessa per una energica richiesta di inserimento nella legislazione vigente di disposizioni che assicurino, senza che sia considerata lesione agli interessi legittimi della proprietà immobiliare e/o di ogni altro soggetto, il più ampio ricorso a questi approcci di “valutazione automatica” nell’ambito delle attività di perequazione, compensazione e incentivazione urbanistica. In questi termini, oltre all’evidente risultato di contribuire concretamente all’assicurazione di condizioni di equità nei confronti dei soggetti proprietari interessati dalle scelte di governo del territorio, si porrebbe il decisore nelle condizioni di poter valutare le diverse strategie di azione nella più ampia consapevolezza del grado di sostenibilità economica degli interventi di trasformazione/riqualificazione urbana.