La regolazione urbanistica dei luoghi del commercio: dal governo dei grandi insediamenti alla tutela dell’economia di prossimità

The current context of contraction and acute supply-side criticality is characterized by a plurality of conditions exerting differentiated impacts on the evolutionary trajectories of large-scale commercial developments and proximity-based economies. These include transformations in demand patterns and territorial mobility, the reconfiguration of consumption dynamics and purchasing power, shifts in flows and competitive equilibria among distribution channels, as well as the widespread lowering of barriers to digital access, resulting in increased product and service purchases through e-commerce platforms. Concurrently, a problematic growth in vacant and disused ground-floor retail units across numerous urban settlement contexts—both central and peripheral—has emerged as a structural concern. The principal design opportunities and strategic responses adopted by public and private stakeholders envisage actions aimed at redefining and extending the use of public space, with a dual objective: to strengthen the resilience and territorial anchoring of commercial, recreational, cultural, and sports services, and to promote integrated interventions linked to the revitalization of proximity economies, the activation of urban district-based policies, and the reassessment of urban and territorial regeneration projects, including those implemented under the National Recovery and Resilience Plan (NRRP). Within this complex framework, the present reflection seeks to identify emerging and problematic issues—at both national and international scales—in the spatial planning regulation of commercial services, and to provide technical, methodological, and strategic instruments for the formulation of projects and policies oriented toward the urban regeneration of local supply systems in central and peripheral areas affected by the current crisis. This objective is pursued through the spatial prefiguration and coordinated governance of an urban district (such as those promoted by the Regions of Lombardy, Puglia, Veneto, Piedmont, Friuli Venezia Giulia, and Campania), a business and supply-chain network (Lazio), or an urban or proximity hub (as introduced in October 2023 in Emilia-Romagna). Conceived as territorial governance frameworks and strategic steering mechanisms for enhancing the attractiveness of urban economic activities, these forms of micro-scale public–private project development represent a potential operational tool to counteract traditional expenditure leakages toward external territorial poles, to hybridize with the ongoing digital transformation of the retail market, and to manage the significant increase in the vacancy rate of ground-floor retail spaces in urban contexts (retail vacancy).

L’attuale contesto di contrazione e di forte criticità dell’offerta è caratterizzato da una pluralità di condizioni con impatti differenti sulle tendenze evolutive dei grandi insediamenti commerciali e delle economie di prossimità: dai cambiamenti della domanda e della mobilità sul territorio alla ridefinizione delle dinamiche di consumo, di capacità di spesa, dei flussi e degli equilibri competitivi tra canali distributivi, da una estesa riduzione delle barriere all’utilizzo del digitale con un incremento degli acquisti di prodotto e servizi sui canali e-commerce a un incremento problematico del patrimonio di unità sfitte e dismesse nei piani terra di molti ambiti insediativi urbani (centrali e periferici). Le principali opportunità progettuali e strategie di risposta adottate dai diversi soggetti pubblici e privati prefigurano azioni di ridefinizione e di estensione dell’uso degli spazi pubblici orientate sia a creare maggiore capacità di tenuta e presidio dei servizi commerciali, ricreativi, culturali, sportivi, sia a promuovere interventi integrati connessi al rilancio della prossimità, alle politiche attive delle distrettualità urbane e alla rivisitazione dei progetti di rigenerazione urbana e territoriale, anche in attuazione del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). In questo quadro complesso, la presente riflessione propone di individuare temi e questioni emergenti di carattere problematico - a scala nazionale e internazionale - nella regolazione urbanistica dei servizi commerciali e di fornire alcuni strumenti tecnici, metodologici e strategici per la definizione di progetti e politiche orientati alla rigenerazione urbana dei sistemi locali di offerta centrali e periferici, investiti dagli effetti dell’attuale crisi, attraverso la prefigurazione spaziale e la gestione unitaria e coordinata di un distretto urbano (come quelli promossi dalle Regioni Lombardia, Puglia, Veneto, Piemonte, Friuli Venezia Giulia, Campania), di una rete di impresa e di filiera (Lazio) oppure di un hub urbano o di prossimità (come quelli introdotti nell’ottobre 2023 in Emilia-Romagna). Intesi come ambiti di governo del territorio e di indirizzo strategico per il rilancio dell’attrattività delle attività economiche urbane, queste forme di micro progettualità pubblico-privata rappresentano un potenziale strumento operativo per contrastare le tradizionali evasioni di spesa verso le polarità territoriali, per ibridarsi con il nuovo processo di trasformazione digitale in atto nel mercato retail e per governare il consistente aumento del tasso di superfici commerciali sfitte ai piani terra urbani (vacancy retail).