Se la città attrattiva è sempre meno abbordabile. Evidenze dal mercato immobiliare e dallo sviluppo urbano di Milano

The concept of housing affordability refers to the relationship between housing costs (purchase prices, rents, expenses, etc.) and the financial capacity (incomes, wages, etc.) of individuals and households (Bricocoli and Peverini, 2024). From the perspective of the Foundational Economy (Foundational Economy Collective, 2019; Bricocoli et al., 2022), housing constitutes an essential infrastructure for a dignified urban life, and affordability is a key attribute of this infrastructure. Since land rent has been the principal driver of the dramatic increase in housing prices (Knoll et al., 2017), urban and spatial planning, as a primary mechanism for regulating the distribution of land rent, has the potential to translate urban success into either widespread prosperity or social exclusion. Ensuring housing affordability requires planning decisions and regulatory interventions in market dynamics, informed as far as possible by data that enable housing costs to be compared with household incomes and wages offered in the local labour market. Such approaches are well established and routinely employed in other housing systems, as diverse as those of Austria and the United States, but have never been sufficiently explored in Italy. Against this background, the paper focuses on Milan, the Italian city where increasing attractiveness has most markedly translated into declining housing affordability, and addresses the following research question: What are the dynamics of housing costs in relation to the economic opportunities provided by the city and its labour market, particularly in terms of incomes and wages? The paper presents the findings of research conducted by the Milan Housing Affordability Observatory (*Osservatorio Casa Abbordabile di Milano*), drawing on a quantitative analysis of data concerning housing affordability trends, including property prices, rents, and incomes. It also discusses key avenues for further research aimed at developing a more comprehensive understanding of these dynamics and of the implications of urban planning decisions and public policies for access to housing.

Il concetto di abbordabilità della casa – traduzione originale del termine inglese housing affordability – identifica la relazione tra costi abitativi (prezzi, canoni, spese, ecc.) e la capacità economica (redditi, salari, ecc.) di individui e famiglie (Bricocoli e Peverini, 2024). In linea con una prospettiva di Economia Fondamentale (Collettivo per l’Economia Fondamentale, 2019; Bricocoli et al., 2022), la casa è un’infrastruttura fondamentale per una vita urbana degna e l’abbordabilità è una caratteristica rilevante di questa infrastruttura. Poiché la rendita fondiaria è stata il principale motore dell’aumento vertiginoso dei prezzi delle abitazioni (Knoll et al., 2017), la pianificazione urbanistica e territoriale – in quanto regolatore primario della distribuzione della rendita fondiaria – ha il potenziale per convertire il successo delle città in prosperità oppure esclusione. Garantire l’abbordabilità richiede decisioni di pianificazione e di regolamentazione delle dinamiche di mercato, basate il più possibile sulla raccolta di dati che mettano a confronto i costi abitativi con i redditi della popolazione e i salari offerti nel mercato del lavoro locale. Si tratta di approcci noti e consuetudinari in altri sistemi abitativi (tanto diversi quanto l’Austria e gli Stati Uniti), ma mai sufficientemente esplorati in Italia. In quest’ottica, il contributo si concentra sul contesto milanese – la città in Italia in cui l’attrattività più si è tradotta in crescente inabbordabilità – e affronta la seguente domanda di ricerca: Quali sono le dinamiche dei costi abitativi e delle opportunità economiche offerte dalla città e dal suo mercato del lavoro (redditi e salari)? Il contributo presenta gli esiti delle attività di ricerca dell’Osservatorio Casa Abbordabile di Milano, basandosi sull’analisi quantitativa di dati relativi alle tendenze di abbordabilità (prezzi, canoni, redditi, ecc.) e discutendo i fronti di ricerca che risulta importante intraprendere per una comprensione delle dinamiche e delle implicazioni che scelte di pianificazione urbanistica e di politiche pubbliche hanno sull’accesso alla casa.