El papel de la regulación del suelo en el control de alquileres: la evolución divergente de Viena y Milán

El control de alquileres se concibe principalmente como una forma de regulación del parque de viviendas existente para alcanzar unos resultados de asequibilidad aceptables y proteger a los in- quilinos ante posibles aumentos de precios. Con el tiempo, la propensión a regular el mercado del alquiler ha disminuido en la mayoría de los países y se ha favorecido la liberalización como forma de incentivar la construcción y renovación de viviendas. Recientemente, a raíz de la cre- ciente crisis de asequibilidad en el segmento de alquiler, especialmente en ciudades atractivas y en crecimiento, está surgiendo un nuevo debate sobre cómo conseguir viviendas más asequibles, en tanto que infraestructuras económicas fundamentales. El presente artículo contribuye a este debate, introduciendo la hipótesis según la cual las políti- cas que configuran la regulación del suelo son esenciales para aplicar y mantener un control efectivo de alquileres. El artículo explora este argumento teórico, examinando las tendencias di- vergentes en las estrategias de control de alquileres en Viena y Milán, y trazando las relaciones con la regulación del suelo. Los resultados muestran que el control de alquileres se fue desregu- lando gradualmente en ambos casos. Sin embargo, mientras que en Viena las políticas activas de suelo han facilitado un giro hacia el sector de la vivienda de lucro limitado y un control del parque de alquiler, en Milán, en cambio, el enfoque neoliberal en la regulación del suelo ha dificultado la generación de nuevas viviendas asequibles y ha amenazado el parque existente.